Merci à Maître Gautier Deramond de Roucy• 1erAvocat à la Cour1 j • Il y a 1 jour

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Vente des terres agricoles situées en extra muros: nouvelles législations

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L’Ordonnance d’Urgence du Gouvernement n° 104/2022, publiée au Journal Officiel n° 657 du 30 juin 2022, apporte des modifications importantes dans le domaine de la vente de terrains agricoles régie par la Loi n° 17/2014.

L’acte normatif offre notamment des clarifications quant au calcul, prélèvement, déclaration et paiement de l’impôt supplémentaire de 80% à la charge du vendeur en cas de vente d’un terrain avant l’expiration d’un délai de 8 ans à compter de la date de l’achat dudit terrain. En même temps, le texte légal énonce certains principes concernant le calcul, le prélèvement, la déclaration et le transfert de l’impôt susmentionnée, y compris les quotas à payer au budget de l’État, respectivement au budget local.

Ci-après, nous reprenons brièvement les principaux aspects juridiques à prendre en compte lors de la vente de terres agricoles situés hors des villes.

Conditions pour la vente des terres agricoles sis en extra muros

• Le droit de préemption

La vente de terres agricoles par des personnes physiques ou morales doit respecter le droit de préemption, dans l’ordre suivant :

1. Préemption de rang I : les copropriétaires, les conjoints, les parents jusqu’au troisième degré et affins jusqu’au troisième degré, dans cet ordre ;

2. Préemption de rang II : les propriétaires d’investissements agricoles pour les cultures d’arbres, de vignes, du houblon, irrigations exclusivement privées, situés sur les terrains mis en vente et / ou les fermiers (titulaire d’un contrat d’affermage). Si les terres agricoles mises en vente contiennent de tels investissements agricoles et des systèmes d’irrigation, la priorité à l’achat revient aux propriétaires de ces investissements ;

3. Préemption de rang III : les propriétaires et/ou les fermiers (titulaires d’un contrat d’affermage) de terres agricoles voisines du terrain mis en vente ; Le fermier souhaitant acheter le terrain agricole qu’il exploite, doit justifier sa qualité par un contrat d’affermage valide, conclu et enregistré selon les dispositions légales au moins un an avant la date d’affichage de l’offre de vente à la mairie ; il doit aussi remplir plusieurs conditions qui sont expressément détaillées dans la Loi no 17/2014 ;

1. Préemption de rang IV : les jeunes fermiers (le jeune fermier est, selon la loi, une personne âgée de moins de 40 ans) ; la priorité lors de l’achat de la terre est donnée au jeune fermier exerçant ses activités dans le domaine de la zootechnie, ayant son domicile/résidence établi/établie sur le territoire national pendant une période d’au moins un an avant l’enregistrement de l’offre de vente de terres agricoles sis en extra muros ;

1. Préemption de rang V : L’Académie des sciences agricoles et forestières « Gheorghe Ionescu-Siseşti » et les unités de recherche et développement dans les domaines de l’agriculture, de la sylviculture et de l’industrie alimentaire, situées à proximité des terres exploitées ;

2. Préemption de rang VI : les personnes physiques ayant leur domicile ou résidence dans les unités administratives territoriales où se situe le terrain visé ou bien dans les unités administratives territoriales voisines ;

3. Préemption de rang VII: l’Etat Roumain.

Si les titulaires du droit de préemption ne font pas usage de leur droit, les terres agricoles concernés peuvent être vendues aux :

1. Personnes physiques remplissant les conditions cumulatives suivantes : (i) justifier d’avoir le domicile / la résidence sur le territoire national pendant une période d’au moins 5 ans avant l’enregistrement de l’offre de vente ; (ii) avoir exercé des activités agricoles sur le territoire national depuis une période d’au moins 5 ans avant l’enregistrement de cette offre ; (iii) être enregistré auprès des autorités fiscales roumaines pendant une période d’au moins 5 ans avant l’enregistrement de l’offre de vente de terres agricoles sis en extra muros.

2. Personnes morales remplissant les conditions cumulatives suivantes : (i) avoir le siège social et / ou le siège secondaire sur le territoire national pendant une période d’au moins 5 ans avant l’enregistrement de l’offre de vente ;  (ii) avoir exercé des activités agricoles sur le territoire national depuis une période d’au moins 5 ans avant l’enregistrement de l’offre de vente ;  (iii) présenter des documents démontrant que 75% du revenu total des 5 derniers exercices provient des activités agricoles ;  (iv) l’associé / l’actionnaire, la personne physique, qui contrôle la société, à son domicile sur le territoire national depuis au moins 5 ans avant l’enregistrement de l’offre de vente des terres agricoles sis en extra muros ;

Si dans la structure des personnes morales, les associés / actionnaires qui ont le contrôle de la société il y a d’autres personnes morales, associés / actionnaires, qui ont le contrôle de la société, ceux-ci doivent justifier d’avoir leur domicile / résidence / siège social / secondaire sur le territoire national depuis une période d’au moins 5 ans avant l’enregistrement de l’offre de vente des terres agricoles sis en extra muros.

• La publicité de l’offre de vente / achat des terres agricoles sis en extra muros

• Le vendeur du terrain agricole concerné doit enregistrer auprès de la mairie de la zone administrative où se trouve le terrain une demande d’affichage de l’offre de vente, en vue de l’information des préempteurs. Dans un délai de 5 jours ouvrables à compter de la date d’enregistrement de la demande, la mairie concernée affichera, pendant 45 jours ouvrables, l’offre de vente, y compris sur son éventuel site internet. Aussi, dans un délai de 10 jours, la Mairie a l’obligation de notifier les titulaires du droit de préemption de l’existence de l’offre de vente.

• En cas de non-exécution du droit de préemption, les acheteurs potentiels peuvent déposer à la Mairie un dossier justifiant le respect des conditions légales, dans les 30 jours suivant l’expiration du délai de 45 jours ouvrables susmentionné.

• En cas de non-exercice du droit de préemption et si aucun des acheteurs potentiels ci-dessus ne remplit pas, dans le délai légal, les conditions pour pouvoir acheter le terrain, la vente peut être faite à toute autre personne physique ou morale, selon la loi.

• Le contrat de vente

Le contrat de vente est conclu sous forme authentique, après obtention de l’avis préalable délivré par les structures territoriales du Ministère de l’Agriculture et du Développement Rural (pour les terres agricoles d’une surface inférieure ou égale à 30 ha), et par la structure centrale du même Ministère (pour les surfaces de plus de 30 ha).

L’avis susmentionné est valable 6 mois à compter de la date de sa communication au vendeur ou, en cas de décès du vendeur ou de l’acheteur préemptif / potentiel, jusqu’à la date d’enregistrement du décès survenu pendant la période de validité de l’avis.

À titre exceptionnel, les avis sont valables même après l’expiration du délai susmentionné, si les parties ont conclu, pendant la période de validité, une promesse bilatérale de vente ou un pacte d’option concernant les terres agricoles concernés, stipulant un délai d’exécution.

Obligations concernant la vente des terres agricoles sis en extra muros

Les nouveaux propriétaires de terres agricoles sis en extra muros ont l’obligation d’utiliser ces terres exclusivement pour la réalisation d’activités agricoles à compter de la date de leur achat ; si à la date de l’achat ; des investissements agricoles pour les cultures d’arbres, de vignes, du houblon ou des systèmes d’irrigation privées ont été effectués sur les terres agricoles concernées, la destination agricole de ces investissements doit être préservée.

La vente du terrain avant un délai de 8 ans depuis la date d’achat entraine l’obligation de payer un impôt supplémentaire de 80 % prélevé sur la différence positive (la plus-value) entre le prix de vente du terrain agricole et son prix d’achat, fixée à partir de la grille des notaires publics.

En cas de vente directe ou indirecte du bloc de contrôle des personnes morales détenant une ou plusieurs terres agricoles sis en extra muros et représentant plus de 25 % des actifs, et si la vente intervient avant un délai de 8 ans depuis l’achat de l’une de ces terres, le vendeur doit payer un impôt supplémentaire de 80 % sur la plus-value réalisée entre le moment de l’achat et celui de la vente, fixée sur la base de la grille des notaires.

Si la personne morale possède plusieurs terres agricoles sis en extra muros, les 80% s’appliquent à la valeur totale de ces terres, calculée en additionnant les différences positives afférentes aux terres acquises au plus tard 8 ans avant la vente du bloc de contrôle de l’entité juridique, sans tenir compte des différences négatives. Le vendeur a l’obligation de déclarer les revenus obtenus dans un délai maximum de 10 jours à compter de la date du transfert, à l’autorité fiscale compétente, en vue du calcul de l’impôt, sur la base de l’acte de vente du bloc de contrôle de la personne morale.

Si la personne morale possède des terres agricoles sis en extra muros à la suite d’un apport en nature accompli par la personne qui vend le bloc de contrôle de l’entité juridique, la vérification de la condition liée à la vente avant le délai de 8 ans de la date d’achat des terrains concernés s’étend aussi à la période de détention par l’actionnaire / l’associé qui a fait cet apport en nature.

A noter que les modalités de calcul, de prélèvement et de paiement de l’impôt supplémentaire de 80%, ainsi que les obligations déclaratives doivent être approuvée dans un délai de 60 jours de la date d’entrée en vigueur de l’OUG.

Sanctions

La vente de terres agricoles sis en extra muros sans respecter le droit de préemption ou sans avoir obtenu les avis légaux préalables est interdite et attire la nullité absolue du contrat.

Sont considérés comme des contraventions sanctionnées par une amende de 100 000 lei à 200 000 lei:

1. la vente ou l’achat de terres agricoles sis en extra muros, contenant des sites archéologiques et où ont été établies des zones ayant un patrimoine archéologique ou des zones à potentiel archéologique, sans l’approbation spécifique du Ministère de la Culture, respectivement de ses services publics décentralisés, selon le cas ;

2. la vente ou l’achat de terres agricoles sis en extra muros sans l’avis préalable du Ministère de la défense nationale, si cette situation a été inscrite dans le registre foncier à la date de la demande de l’extrait du registre foncier ;

3. la vente de terres agricoles sis en extra muros, sans l’avis préalable du Ministère de l’Agriculture et du Développement Rural, respectivement des structures territoriales de cette institution, selon le cas ;

4. le non-respect du droit de préemption ;

5. le non-respect des obligations d’affichage / transmission de documents par les mairies.

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A ce jour, nous attendons les Normes méthodologiques pour plus de précisions notamment en ce qui concerne les modalités pratiques de calcul et de paiement de l’impôt supplémentaire de 80%, afin d’éviter que cette obligation fiscale ne puisse être considérée comme une double imposition...

En outre, compte tenu de la force juridique d’un traité international bilatéral, on attend des clarifications quant à la nouvelle disposition selon laquelle les revenus obtenus par les non-résidents à partir de certaines transactions évoquées par la Loi no. 17/2014 n’entrent pas sous l’incidence des conventions visant à éviter la double imposition, conclues par la Roumanie avec d’autres États.

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